【热点新闻】听说中国的楼市要崩盘了
发布时间: 2018-11-11

中国楼市会不会崩盘


  最近,关于中国房价的回调,出现了各种不同的声音。其中最主要的关键词,包括了,崩盘,拐点,银行破产,调整,理性回归等。从字面上看起来,这些词似乎都在看空楼市,其实却不尽然。中国房价不会崩盘,楼市的理性回归和崩盘不是一个概念。

前言


    首先我来解释一下,什么叫崩盘?非常明确,崩盘就是系统性崩溃,比如美国的次贷危机引发的金融海啸,造成美国金融系统几近崩溃,甚至泛滥成全球的金融危机,而中国楼市不会崩盘,因为中国央行系统比美联储更强有力,拥有足够的“手段”,如人民币还不能完全自由兑换这样的防火墙。即使中国房价下降50%,即合理回归,也不会造成中国金融系统性崩溃。

    比如香港楼市在1997年至2003年长达6年的下跌周期内,房价一度跌至70%左右,租房下跌50%,负资产人数极速增加,但并未发生所谓的崩盘现象,待市场低迷过后,市场仍在正常进行。其次拐点是理性回归的开始,而所谓理性回归,就是回到合理的房价收入比。国际平均房价是家庭平均年收入6倍以下,或合理的租售比,房屋总价为月租金的200倍以下,按照这个尺度初步估算,全国房价平均下降50%便可以达到合理价位,银行不至于达到金融系统性的灾难。

    购房者大多数都是在2011年之前买房的,而这几年的房价至少翻番,银行进行了压力测试,即使房价下跌50%,也只有5%的房价跌到了水下,即所欠房贷高于房价。再进一步说,大部分房子是五年以前购买的,而房价在过去五年中翻了一番(即使是县城的房也跟着涨了一波),首付平均30%,即使房价下跌70%,大部分住宅的价格仍高于房贷的结欠余额。不过房价理性回归的过程,不可能,更不应该一步到位,应该是缓慢渐进式的,力争将回归时的副作用降到最低。从方方面面来分析,中国楼市不可能崩盘,国有大银行更不会破产

  中国楼市需要的是理性回归

    因为长期“过热”的楼市,过高的房价,将绑架实体经济,引发金融,甚至经济危机。阻碍中国经济可持续的健康发展,显然成了妨碍全球第二大经济体增长的主要因素之一,高房价是货币泛滥和通货膨胀的根源。从货币层面来看,只要稍有现代货币系统与银行常识都知道。由于商业银行的乘数效应,事实上,90%以上的货币是银行“创造”出来的,而货币超发,在货币总量中比例并不大。越多的人通过房屋贷款购置房产,就等于越多的人参与了乘数效应。

     由于广义货币M2和基础货币是两个概念,基础货币是印刷出来的钞票,而广义货币只是一个记账的数字,与钞票的印刷关系并不大。银行在放贷后,企业借到了钱款,并不会马上全部使用,而是又会把钱存回银行,这样银行又增加了一笔存款,所以银行每放出一次贷款,存款也会增加一次,所以我们把广义货币和基础货币的比例称为货币乘数。这样从理论上来讲,银行有用不完的钱,货币乘数可以无限扩大,但货币乘数无限大,金融风险也会无限大,如果最原始的存款被抽回,所有的循环链条就会崩溃。

    比如在一线城市购买一套房子,贷款需要两三百万,这就创造了数百万的M2,二线城市买房家庭贷款需求会创造一百万的M2,三线城市大概要创造近50万的M2,全国这么多贷款买房的家庭,他们究竟创造了多少个M2?中国今年五月广义货币m2高达116万亿的天文数字,显然与中国的高房价有着直接的关系,房地产泡沫,毫无疑问,是中国经济的阿喀琉斯之种,房价越高,货币越泛滥,高房价是货币泛滥和通胀的根源,而不是结果。与其说房市是大泡沫不如说它是个蓄水池,货币总要有地方去吧,去股市不如去楼市。                              


那么
房价这回真该跌了吧?


    现在的形式和2008年很像,很多人都说中国的经济是每10年一个周期。宏观上来讲,自2016年10月04号全国限购后,房价确实进入了下降通道,除非政府出台政策刺激,否则从短期和中期来看,房价都不会过快上涨。政府被当年的4万亿痛骂了好多年,除非遭遇比当年还惨烈的情况,否则他不会在犯傻了。因此我的判断是,全国房价已正式进入熊市。毛大庆有两句话说的很对:即一线城市土地价格飙升过快,透支未来房价上升空间。二线城市的土地供应规模过大,透支未来住房消费的数量。原本我以为三四线城市楼市顶不住了,一线楼市还可以顶一顶,但是现在发现覆巢之下安有完卵,下跌已是事实,但是跌也是暂时的,看你看的是三年还是五年,是五年还是十年。

    中国楼市,自从2003 年开始,就有无数人大喊泡沫严重,马上就要崩盘,可是房价一路高歌猛进到了现在,最近媒体又开始报道,各地开发商资金链断裂的新闻,或者说是楼市拖垮了实体经济,预测着房价真的要大跌了。这次和以前有一次最大的不同,那就是每次下跌,政策都会力挺楼市。最典型的就是2008年年底的4万亿,银行主动找上门来要求你去贷款,不管你做什么,你是去炒股也好,你是去买房也好,都没有问题,后面还实行利率打折。但现在可不一样了,银行也不会在力挺楼市。相反,就算是央行不能停房贷,银行也不愿意贷款,随便买一套房子,动不动就要四五百万,谁有这个能力拿出这么多现金?还不是问银行贷的款!大家都在怪政府拼命印钞票,其实你的按揭贷款就是最大的印钞机,为啥这十年来,买房的人没有一个亏损的,就是你买了房、贷了款相当于参与了政府印钞票的过程,谁距离印钞机越近,谁的收益就越大。所以这十年来,炒房的人各各都暴富了。

         从去年年底开始,银行对住房按揭贷款性质的看法,完全转变,以前住房贷款是优质资产,现在突然成了风险资产。银行对住房贷款的发放,突然之间全面收紧,利率上升,这个时候,还传出还要搞利率市场化,利率上升的可能性越来越大。连炒房的人都不敢下手了,现在不仅是银行不想介入房地产,连信托也想跑。过去政策规定,不让银行的资金入楼市,现在想出了个变通的方法,就是走信托理财产品的方法。

    从三千亿元到10万亿元,短短五年,信托完成了几何式的爆发增长,这些钱除了借给地方政府搞“铁公基”,即铁路,公路,基础建设,大部分还是借给了房地产开发商。从今年开始,信托业连连爆出刚性兑付危机,信托现在除了一线和二线的项目还接,三四线的项目已经不接了,在这种情况下,开发商如果遭遇资金链危机,那么唯一的办法就是降价清库存,所以你会看到各地纷纷楼市打折销售的新闻。

      但是买房人有个奇怪的特性,他们是买涨不买跌的,你楼价越是涨,他们越是连夜排队都会去抢购。等到你开始打折降价了,他反而开始观望了,不仅如此,先前买了房的人也会跑出来闹,不是维权上访就是打砸售楼处,这就让观望着坚定了观望的信心。于是你会发现,楼市成交量会发生急剧下滑,以前楼市量价齐跌之后,都会出现“报复性”的反弹,此前观望的人发现价格开始上涨了,纷纷跑出来买房,这次还会这样吗?我的想法是,如果这次银行还会提供买房的资金“弹药”,那么楼市还会“报复性”反弹,如果银行不配合,那么楼市就是长期低位盘着。

     所谓巧妇难为无米之炊,买房的人总有一百颗想买房的心,手头没钱,银行不贷,他也没辙。现在几乎每个大型财经媒体都在大肆宣扬房价在跌,楼市低迷。房子跌了已经是不争的事实(二手房降价,新房限价),但是对于市场各类参与者来说,由于存在不同的利益关系,他们对此的态度也不同,让我们来逐一分析;       


1. 政府



    首先当然是政府,这又可以细分成中央政府和地方政府,中央政府最希望看到的是房价的上涨,在可以控制的范围内,执政期间没有造成大的社会动荡,暴涨暴跌都是不希望看到的,维稳是第一需要考虑的。2008年为了救市,整出个4万亿,结果大量资金都流向了楼市,现在不可能再有4万亿了,中央已经明确表明不会在出台大规模的经济刺激方案。地方政府想的是:房价越贵越好,房价越贵地价就越贵,地价越贵政府卖地就会有更多收入,有了更多收入,将来干什么都有力气!但是地方政府没有办法控制经济宏观政策,货币政策也管不了,银行也不听他的,所以地方政府在可以控制的范围内,进行小规模救市。这种小规模救市不可能改变大规模趋势,只能是局限性的短期效应(即一城一策)。 所在城市房价低一些,市长和外地市长在一起,都会觉得很没面子,大都市的房价都很高,一些官员不顾要成为一些大都市的其他硬件设施,软件要求,先大抄大建,抄地皮,把房价弄高起来,不管里子有没有成为大城市,最起码面子上的房价已经有了大都市的范!可老百姓都在抱怨,没有大都市的命,却染了一身大都市的病。在既有的制度安排下,地方的主政官员似乎没有理由不爱高房价。虽然他们都“”体贴“”民声,但是政绩哪里来?媒体经常报道一些城市,富可敌省,一些省份富可敌国。钱从哪里来的,还不是通过卖地来的,卖地的定价哪里来的?就是周围的房价来的,所以房价决定地价,地价也决定房价。钱从哪里来,还不是从卖地来,这一任官员把后面几任的地都给卖光了,不少城市将房地产业当做了支柱产业,产业都靠高房地产拉动。调控之下,房价一直在涨,媒体宣城要对未完成调控目标的城市之主政者进行问责,既有制度安排逼着地方官追逐高房价,谁来问责?如何问责?问谁的责?


2. 老百姓


  

  百姓可以分为三类人,一无房者,二有自住房者,有三多套房者。对于无房者来说,楼市越跌越开心,最好能跌去七八成才赞呢,反正我没有房子,怕啥?他早就看房东不顺眼了,如果房东的资产贬值,那是再好不过了,房租也会跟着降下来!有自住房的人反正目前就一套房,涨也不会卖,跌也没钱买,你们折腾去吧,他最多就是观望,只是房价跌了心理总会有些不舒服。有多套房的人此时最焦急。大环境形势好的时候很容易出货,现在形势不好,出货很困难,房子被附上金融属性后,还是要看流通的速度,也就是变现能力。你越是降价,越是卖不掉。更要命的是隔壁新开的楼盘,开盘价竟然比二手房还要便宜。你说还能怎么办?要么就干脆不卖了,收租金,要么就在降降价!那些原本用来收租的房子,也想拿出来卖掉算了。卖的时候希望卖的越高越好,再买的时候希望越低越好,其实谁不是谁的“前任”,不一样吗?只是心理作用罢了。


3. 房地产商


  

   房地产开发商的情况很不一样,全国有数万家房地产开发商,龙头老大万科市场占有率不足2%,因此这是个非常分散的行业。大型房企资金充足,遇到冬天还能死扛,而小型房企就惨了,特别是借了大量民间高利贷的小房企,每当市场到了这个时候,大型房企就比较“‘无聊”,比如万科。2007年底的时候,万科董事长王石就公开宣扬“”拐点“”论,号称房价已经到了一个拐点,大家准备“过冬”。到了今年还是万科的人跑出来唱衰楼市(“活下去”),毛大庆万科副总裁,就是典型的例子。万科想的是,再市场不好的时候再加一把力,让那些小房企死的更快一点。由于万科是市场老大,他说的话大家都当真,老大都在唱衰,那么那些小房企的债权人会怎么想?当然是来逼债。本来资金链就很紧张的小房企,怎么可能架得住逼债。跑去找银行,银行是不会给你钱了。(雪中送炭的事情银行是不会做的),唯一的办法就是降价抛库存。你一降价,那些老业主就跑来闹事,老业主一闹事,债主就更加心慌了,网上就有这样一则新闻:某某地产大亨双双跑路的新闻,骗贷或欠债超几十亿元,这些大亨就是被债务给逼跑的。楼盘都盖了一半了,后面的资金凑不齐了。如果烂尾的话,前面投入的钱就要打水漂了。现在形式不好,又没有人继续接手,那唯一的办法就是跑路。我相信接下来类似这样的新闻会越来越多,大型房地产企业现在就“看戏”,等到进入到破产清算阶段,他在来“捡皮夹子”,不管是万科还是其他大型房企,此时账面上躺着的现金流足够证明他们接下来想干什么!市场本来就是一个博弈的市场,有人看空,有人看好,有人减仓,有人加仓,危机和机会并存着。           

  

买房的经济账你永远分不清


我们已经进入九头牛拉不回的通货膨胀时代,工资增长赶不上通货膨胀,因此有了一定的月供能力,就应该及时入市,买自己买的起的房子。另可小一点,也要坚守城市中心区。实在不行才在交通可以忍受的郊区,或二三线及其一下城市买,然后择机“农村包围城市”,第二点是一定要坚决抛去自己买的房子就一定要自己住的陈腐观念,你买的房子给别人住,别人买的房子你租来住,这样才能最大限度的让资产保值增值,同时最大限度节约时间成本。金钱诚可贵,时间价更高,若问生命是何物,无非时间过客。同时还到很多网友发来某地政府救楼市的文件,我说:其实不断的新旧式政策,都是在为我此前的判断背书。房地产补贴了工业,住宅和商业用地补贴工业用地,然后通过土地抵押贷款等形式,绑架了银行和政府。银行和政府救楼市,就是救自己。但是楼市投资一定要倾听城市化规律,有些地方是想救也救不了的(有的老家县城的房子涨不上去卖也卖不掉,租也租不出去)。不管城乡户籍一体化也好,振兴西部和东北也好,一切都会风流云散。只有规律沉默不言,看天上云卷云舒,任庭前花开花落。

又说;当我们讨论家庭财商时,总是遭遇关于平和与幸福论调的争论,说什么幸福和财富没有关系啊,诸如此类。如果真是这样,人类追求财富又有什么意义。事实上,持此类观念的,大多数在为自己的懒惰,无能,不肯思考,也不会思考,和不思进取找理由和借口罢了。我说不必浪费时间,他们不知道财务自由对于时间自由和职业自由的重要性。为什么80%的财富会掌握在20%的人的手上,你跟那些80%里面那些叫不醒的人较什么劲。佛祖渡人,亦渡可渡之人。斯人装睡,上帝也叫他不醒。

   2011年初,开始全国性的限贷限购政策,从天子脚下的北京开始,很快铺向全国46个大中型城市,自调控至2014年6月,北京房价是限购前的2.5倍,涨了1.5倍。进入2014年半年多,由于一些城市供应过量,导致银行全面惜贷。地方政府却出现一城一策等相应刺激性措施,我要提醒各位的是,政府常常“发神经”,因为追求短期效应,也因为他们的思路常常和城市化规律背道而驰,城市化往东,他们的城镇化往西。但是你买房却可能要一辈子对它负责,所以你不能像买旅游地产一样的冲动,到时候不是旅游地产为你的旅行买了单,而是旅游地产绑架了你说走就走的自由与洒脱。大家买房一定要沿着城市化的方向走,那样才顺风顺水,最简单判断城市化的方向是什么,是人聚财聚,人散财散,往房价高的地方,而不是相反。一国之内是如此,一座城市及其周边也是如此。城市化的规律你必须占7成权重,政府的规划和政策顶多占3成,脱离这个黄金分割,到时候可能会吃不了兜着走。更多资讯搜索公共号kssmdc

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